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各市、縣（區）人民政府，省直各單位：

為貫徹落實《省委辦公廳 省政府辦公廳關于印發<江西省城市功能與品質提升三年行動方案>的通知》（贛辦字〔2018〕55號）精神，根據《住房城鄉建設部辦公廳 國家發展改革委辦公廳 財政部辦公廳關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）要求，大力推進全省老舊小區改造提升工作，進一步提升老舊小區品質，改善群眾居住條件，經省政府同意，提出如下指導意見。

一、總體要求

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實習近平總書記視察江西重要講話精神和省委十四屆六次、七次、八次全會精神，以人民為中心，努力提高保障和改善民生水平，將老舊小區改造納入保障性安居工程，切實解決老舊小區建筑物和配套設施破損老化、市政設施不完善、環境臟亂差、管理機制不健全等問題，實現改造后的小區道路平整、設施配套、干凈整潔、安全有序、管理規范、和諧宜居的目標，使老舊小區居民的居住條件和生活品質得到明顯提升，社區治理體系日趨完善，群眾的獲得感、幸福感、安全感顯著增強。

二、基本原則

（一）政府主導，居民參與。落實改善民生“人人盡責，人人享有”的原則，既發揮政府的組織引導作用，又堅持以居民為主體，尊重群眾意愿，積極推進“美好環境與幸福生活共同締造”，形成“省級籌劃、市級統籌、縣（市、區）級組織、居民參與”的工作機制。

（二）以人為本，惠民利民。堅持人民城市為人民,將補短板、惠民生作為老舊小區改造的出發點和落腳點。順應群眾期盼，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等群眾反映強烈的問題；完善老舊小區市政配套設施，對小區建筑物本體和周邊環境進行適度改造提升。

（三）因地制宜，穩步推進。從實際出發，摸清老舊小區底數，區分輕重緩急，統籌安排改造工作，區分老舊小區不同情況，量身制定并優化改造方案，力求設計方案精細化，改造工作品質化。

（四）創新機制，治管并舉。充分發揮街道、社區基層組織作用，充分反映居民需求，創新老舊小區自治管理模式，建立共建共治共享的治理格局，實現小區后續管理的正常化、專業化，形成長效機制。

三、主要任務

（一）明確老舊小區認定范圍。老舊小區是指城市、縣城（城關鎮）建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。已納入城鎮棚改計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住宅），以及居民自建房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區范疇。具體認定標準由省住房和城鄉建設廳會同省發展改革委、省財政廳制定，并按程序報住房和城鄉建設部備案。

（二）把握老舊小區改造內容和標準。老舊小區改造主要包含小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造及居住環境改優四個方面。

1.改觀小區面貌：清理拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違法設施；安裝安防設施，拆除建筑物外防盜網，確需安裝的，應安裝內置式防盜窗或隱形防盜網；清理樓道雜物及各類小廣告；整治小區“臟、亂、差”，合理設置居民生活垃圾投放點，積極推行生活垃圾分類。

2.改善房屋功能：實施建筑節能改造，維修屋面防水；對房屋外墻及公共樓道墻面進行維修改造，具備條件的設置門禁；對破損的屋檐、臺階、樓梯扶手和雨棚進行修繕；具備條件的加裝電梯。

3.改造基礎設施：清淘化糞池、維修污水管網，具備條件的進行雨污分流改造；維修改造小區內的供電、供水和供氣管線，實施一戶一表改造和二次供水設施維護，具備條件的使用管道天然氣；整理歸并小區弱電線纜，具備條件的下地鋪設；實施小區內道路、圍墻的修復和改造，完善無障礙設施，設置停車泊位，修復和安裝樓道燈、庭院路燈，設置自行車、電瓶車棚并配置充電樁。與小區直接相關的城市道路和公共交通、通訊、供電、供排水、供氣、停車場（庫），污水與垃圾處理等基礎設施的改造提升可納入改造范圍。

4.改優居住環境：清理整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施；整治小區餐飲油煙等環境污染現象；有條件的小區，建設小區游園，安裝健身器材，增設休閑座椅等；具備條件的，改造或配套建設養老撫幼、便民市場等服務設施。

各地應根據上述內容，結合當地實際情況，制定具體的改造內容清單和可操作的改造標準，并報上級住房和城鄉建設部門備案。納入中央補助支持老舊小區改造計劃的項目，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新；或者雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括加裝電梯。

（三）精心組織實施。改造項目實施，應堅持以居民為主體，鼓勵社會力量積極參與，特別是要調動小區相關關聯單位的積極性，形成各方力量共同參與老舊小區改造的良好氛圍，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。堅持標準化、規范化、專業化原則，科學制定改造方案，強化統籌，形成科學的施工流程和管理機制，嚴格組織竣工驗收，各方責任主體依法依規承擔質量責任，確保改造項目質量。

1.調查摸底。按照屬地原則，對老舊小區進行全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建筑面積、產權性質、建成時間等基本情況，并登記造冊，確保調查范圍內的老舊小區不重不漏，調查數據真實、完整、可靠，并建立老舊小區改造項目庫，為總體謀劃推進老舊小區改造奠定基礎。

2.制定方案。根據老舊小區基礎設施狀況，由縣（市、區）政府主導，結合小區居民意愿，商定改造內容、資金來源，因地制宜制定小區改造方案。

3.組織實施。按照小區改造方案，由縣（市、區）政府組織實施，并落實項目實施單位。實施的改造項目應統籌安排，制定科學合理的施工流程，提高改造施工效率。列入年度改造計劃的老舊小區改造項目原則上要在當年8月底前開工，春節前完工。

4.竣工驗收。施工期間要落實工程監理制度，把好工程質量關，項目完工后由縣（市、區）政府確定的實施單位組織街道辦事處、居委會、業主委員會（或業主代表）、設計單位、施工單位和監理等單位共同驗收。

5.評估完善。各地要積極借鑒已有經驗，邊實施、邊總結，對存在的問題及時進行分析，查找原因，尋求解決辦法，保證老舊小區改造工作優質、穩妥推進。

（四）建立長效管理機制。改造后的老舊小區所在街道辦事處或社區要積極推動成立業主大會、業主委員會或業主自治小組，未成立業主自治組織的，轄區社區或者居委會可代行業主委員會職責。改造后的小區管理和維護應由業主自行負責，鼓勵和指導引入物業管理或建立自治管理，保障老舊小區改造后的效果，實現政府治理和社會調節、居民自治的良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。

四、保障措施

（一）強化組織領導。老舊小區改造堅持“省級負總責、市縣負主體責任”的原則，省住房和城鄉建設廳會同省發展改革委、省財政廳等相關部門要加強對全省老舊小區改造工作的統籌謀劃和協調指導。市、縣（區）政府對本地區老舊小區改造工作負主體責任，制定具體實施方案，摸清底數，明確工作計劃和目標。縣（市、區）級政府是組織實施主體，具體負責老舊小區改造組織、協調工作。市縣住房城鄉建設部門會同發展改革、財政等相關部門，加強協作配合，建立健全多元投資、組織實施、項目推進等工作機制；切實履行職責，深入細致的做好群眾工作；參照住房保障檔案管理等有關要求，做好老舊小區改造項目檔案管理；強化項目監管，嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規范，落實相關單位責任，杜絕安全隱患，確保工程質量。

（二）合理安排改造任務。各市、縣（區）應從實際出發，根據調查摸底情況，按照實施一批、謀劃一批、儲備一批的原則，區分輕重緩急，統籌安排符合條件老舊小區的改造時序，科學編制老舊小區年度改造計劃，合理確定年度改造任務，防止一哄而起。優先安排群眾改造意愿強烈，各類基礎設施缺失或失養嚴重，特別是水、電、路、氣等必要基礎設施亟需更新的老舊小區設施改造，防止搞形象工程、政績工程。堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證本地區財政承受能力，不搞一刀切、不盲目舉債鋪攤子，堅決遏制地方政府隱性債務增量。

（三）加強資金籌措。各地可結合實際，建立健全居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道可持續資金籌措機制。按照“誰受益，誰出資”原則，明確居民的出資責任，探索居民出資部分通過住宅專項維修資金、公共收益等方式籌集。鼓勵探索政府、原產權單位、居民個人出資、捐資、捐物，參與老舊小區改造。管線單位要落實責任，通過直接投資、落實資產收益等方式參與老舊小區改造。引導水、電、氣、通信運營企業開展小區內以及與小區相關的供水、供電、供氣、通信、廣電等基礎設施的改造提升。積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。中央補助資金和當地政府財政資金主要通過以獎代補等方式予以支持，充分發揮財政資金的杠桿作用。中央補助資金應落實到具體項目，對前期工作推進快、審批手續完善的項目優先支持。建立資金監管機制，確保市、縣的改造計劃與其財政承受能力匹配，確保項目改造范圍、內容、標準符合要求，防止將不符合條件的小區及無關建設內容“搭車”申報、套取中央補助資金，確保資金用到實處。

（四）嚴格任務考核。各地要加強對老舊小區改造工作的巡查督查，建立考核制度，確保老舊小區改造順利推進，各地老舊小區改造工作納入全省城市功能與品質提升三年行動考核，對工作推進不力的進行通報約談。

（五）加強宣傳引導。各地要充分利用各類媒體，全方位、多角度宣傳老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效，宣傳“共同締造”理念，廣泛發動群眾參與。充分發揮街道黨組織和辦事處的屬地管理職能，堅持黨建引領，為推動老舊小區改造工程提供堅實的政治保障。

省住房和城鄉建設廳     省發展改革委       省財政廳

2019年8月14日

文章來源：江西省人民政府網站

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